מהו מיסוי על השקעות נדלן בארה"ב

חושבים על ביצוע השקעות נדלן בארה"ב? ייתכן מאוד ואתם בדרך הנכונה אל ההצלחה, אך לפני שאתם מחליטים על הנכס הבא שברצונכם לרכוש, כדאי מאוד שתבדקו את השלכות המיסוי שמגיעות עם ההשקעה המדוברת. מכיוון שאתם תושבי ישראל, שהולכים לבצע השקעה בארצות הברית, תעמדו בפני חוקי מיסוי של שתי מדינות. על חוקי מיסוי אלו נדבר בהרחבה בעמוד שלפניכם.

אילו סוגי הכנסות צפויות בגין השקעות נדלן בארה"ב?

ברוב המקרים, כאשר מתבצעת רכישה של נדלן לצרכי השקעה, צפויים שני סוגי רווח מרכזיים. אפשרות הרווח הראשונה היא רווחים הנובעים כתוצאה מהשכרת הנכס למשכירים משתנים. מדובר ברווח ישיר וחודשי שגובהו משתנה מעת לעת, לפי תקנות השכירות המקומיות ולפי ההסכם בין המשכיר לבין השוכר. כמובן שבמקרים בהם הרכישה מתבצעת שלא למטרות השכרת הנכס, אפשרות רווח זו יורדת מהחשבון, ונותרת אך ורק אפשרות הרווח השניה. אפשרות הרווח השניה המתקבלת כתוצאה מקיומן של השקעות נדלן בארה"ב או בכל מקום אחר היא רווח כתוצאה ממכירת הנכס לאחר עליית ערכו. ברוב המקרים, שוק הנדלן העולמי נהנה מגדילה ממשית בערכם של נכסי דלא ניידי, כתוצאה ממדד, ריביות הולכות וגדלות ואינפלציה עולמית.

איזו מדינה מטילה את המס? ארצות הברית או ישראל?

עבור משקיעים ישראלים שמעוניינים לבצע רכישות של נדלן לצורך השקעות נדלן בארה"ב ניצבת לעתים גביית מס כפולה, האחת מצד מדינת ישראל, שהמשקיע נחשב לאזרח שלה ומחויב על פי פקודת מס הכנסה בדיווח על נכסים בארץ ובחו"ל כמו על הכנסות בארץ ובחו"ל. הגבייה השנייה תיעשה על ידי ארצות הברית, שבשטחה נמצא הנכס המניב בו בוצעה ההשקעה. למרבה המזל, בין מדינת ישראל וארצות הברית יש הסכם מס משותף, שנועד להסדיר מקרים של כפל גבייה בגין מיסים כאלה ואחרים, גם כאשר מדובר בהשקעות נדלן בארה"ב המבוצעות על ידי משקיעים ישראלים. על פי ההסכם המשותף בין ארצות הברית לבין מדינת ישראל, בין אם ההשקעה בוצעה למטרות השכרה ובין אם למטרות מכירתו ברווח, המדינה שבשטחה נמצא הנכס המניב שנרכש למטרות השקעה רשאית להטיל את המס. במקרים מסוימים מתבצע כפל גבייה משתי המדינות, ועל פי הסכם המס המשותף בין שתיהן, במקרים של כפל גבייה, המדינה שזכאית לקבל את המס לא צריכה להחזיר את הסכום שנגבה, בעוד שהמדינה שביצעה את כפל הגביה צריכה לזכות את הנישום בגין כפל הגביה שבוצע. חשוב לציין שהזיכוי יתבצע אך ורק כנגד הוכחה הולמת לתשלום מס במדינה בה נמצא הנדלן עצמו.

למה מי שרוצה להשקיע בנדל"ן בארץ, לא יכול להשתמש בהטבה "מחיר למשתכן" של הח"כ כחלון?

הסיבה לכך, היא העובדה שמטרת ההטבה של שר האוצר משה כחלון הזאת היא לעזור לזוגות צעירים (כמו כן, גם ללא נשואים שעברו את גיל 35 ולנכים שעברו את גיל 21) לרכוש דירה לגור בה, ולא לעזור למשקיעים לרכוש דירה נוספת למטרת רווח, במחיר זול יותר. התכנית "מחיר למשתכן" נותנת אפשרות לאלה שאין להם דירה משלהם, לרכוש דירה במחיר זול יותר ממחיר השוק ולקבל הלוואה כשבידיהם יש הון אישי קטן יותר מהדרוש בד"כ. סיבה נוספת לזה שהתכנית של מפלגת כולנו איננה מתאימה למשקיעים, היא העובדה שלא ניתן למכור את הדירה במשך החמש שנים הראשונות מרגע קנייתה. עובדה זאת הופכת את העסקה לפחות אטרקטיבית בעיניי משקיעים. מה שכן, בשביל לעזור לאלה שההטבה מגיעה להם כחוק, מותר לרוכשי הדירות להשכיר את הנכס, גם בתקופה של חמשת השנים הראשונות מרגע הרכישה.

כיצד מתבצעת הגשת מיסים בארצות הברית?

עבור משקיעים המבצעים השקעות נדלן בארה"ב ואינם תושבי המדינה, החוק להגשת ותשלום המיסים הוא זהה למעט משתנים בודדים. באופן כללי, בפני משקיע או כל אדם אחר שמעוניין לשלם את מיסיו בארצות הברית עומדות שתי אפשרויות מרכזיות לביצוע התשלום. האפשרות הראשונה היא על ידי הגשת דוחות שנתיים לפי המועדים הקבועים בחוק. הדוחות השנתיים מאפשרים קיזוז של הוצאות בגין נכס מניב, ובגין מכירת נכס ברווח. במקרים בהם היחיד שמבצע השקעות נדלן בארה"ב אינו מעוניין בהגשת המיסים השנתיים, ינוקו סכומים אוטומטיים מהכנסותיו, באחוזים שאינם משתלמים בעליל אל מול אחוזי הקיזוז המגיעים למגישי הדוחות השנתיים. למשל, מכל הכנסה הנובעת משכירות של נכס שנקנה במסגרת השקעות נדלן בארה"ב, יקוזזו 30% מסכום הברוטו. בנוסף, באפשרות זו לא מתאפשר קיזוז של הוצאות לצורך החזר מס.